一、基本案情

陈某国系系争房屋的权利人，该房屋设定有抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司上海分行，债权数额人民币399，000元，期限自2003年10月1日起至2023年10月1日止。 吕某某、赵某某系夫妻。陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍系陈某国的兄弟姐妹。 2012年5月14日，经某房地产经纪事务所居间介绍，吕某某、赵某某与陈某国为购买系争房屋签订购房确认书。5月28日，吕某某、赵某某与陈某国签订房地产买卖合同及补充协议，确认房屋转让总价为165万元，约定吕某某、赵某某于合同签订当日支付房款50万元（包含已付定金35，000元），于2012年6月30日前陈某国交付房屋钥匙的当日支付20万元，于进交易中心办理产权过户手续当日支付14万元，于拿到吕某某、赵某某名字的产证、银行收到放款资料后7个工作日内支付40万元，于交房当日支付尾款1万元。双方另对其余事项作了约定。合同签订当日，陈某国签收了首付款50万元（含定金35，000元）。 另查明，2012年5月27日，陈某国在天津死亡。 上述购房确认书、上海市房地产买卖合同及补充协议、预付款签收凭证均由陈某华冒充陈某国签署，50万元房款实际由陈某华所得，陈某华得款后未将该房屋上设定的抵押权注销。吕某某、赵某某对此却并不知情。 吕某某、赵某某得知陈某国死亡的消息，迫切希望将系争房屋办妥过户手续，于2012年9月中旬与陈某华在居间方签订了补充协议，陈某华向吕某某、赵某某保证于2012年9月30日前拿到房产继承公证书，保证就本套房屋银行抵押权向区法院起诉、保证于2012年10月15日前腾出房屋、保证还清银行贷款等，同时陈某华愿意承担违约责任并赔偿吕某某、赵某某经济损失。双方约定交易过户时间为2013年1月10日之前，从2012年9月30日起算至交易过户日，每拖延一个月赔偿1万元。如陈某华不配合过户，应承担165万元房款的20%的违约金33万元。 因陈某华向吕某某、赵某某提供了经公证处公证的委托书，2012年9月29日，吕某某、赵某某、陈某华又找到陈某菊，陈某菊在该委托书下部写了“我全权委托哥哥陈某华房子买卖事宜”。该公证书载明，陈某国于2012年5月25日至闵行公证处，委托陈某菊代为办理上海市闵行区系争房屋出售的相关手续，委托期限自2012年5月25日起至2014年5月24日止。代理人无转委托权。 因上述补充协议仍不能得到履行，系争房屋未能交付，吕某某、赵某某自2013年5月起租房居住，租金每月3，300元。 还查明，2012年8月24日，陈某华为继承陈某国的遗产，至公证处申请办理继承权公证。2012年10月26日，东方公证处出具公证书，明确陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍系陈某国的法定继承人，因其他人放弃陈某国名下的银行存款，该存款由陈某华继承。 2013年3月，陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍诉至法院，要求确认陈某国与光大银行上海分行于2003年10月9日签订的关于系争房屋的借款合同无效。法院经审理查明，因陈某华涉嫌该案经济纠纷，2006年10月17日公安分局已经对陈某华涉嫌贷款诈骗罪立案侦查，故驳回了四人的起诉。审理中，光大银行上海分行向法院陈述该案仍在侦查阶段。 陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍现不同意向吕某某、赵某某出售上述房屋。 吕某某、赵某某因买卖合同未能得到履行，遂向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍继续履行上海市房地产买卖合同，将系争房屋产权过户至吕某某、赵某某名下；2、要求陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍支付违约金33万元；3、要求陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍支付自2012年9月30日起至实际交房之日止，按照每月1万元计算的经济补偿金。如系争房屋的上海市房地产买卖合同被认定无效，陈某华应返还已付房款，陈某华、陈某菊、陈某琴、陈某萍赔偿房屋差价款85万元及各项损失50万元。

一审认为，陈某华向吕某某、赵某某隐瞒陈某国去世的消息，冒充陈某国与吕某某、赵某某签订上海市房地产买卖合同和补充协议，事先没有得到房屋权利人的授权，权利人死亡后也不可能得到追认，故陈某华系无权处分，上述房地产买卖合同和补充协议依法应认定为无效的合同。陈某华对上述合同无效负有全部责任。陈某华基于该无效合同取得的房款50万元应返还吕某某、赵某某。吕某某、赵某某因合同无效，无法达到受让系争房屋的目的，遭受重大经济损失，陈某华应予以赔偿。关于房屋差价，吕某某、赵某某主张房屋现值250万元，虽未提供证据证明，但即使按照陈某华自认的210万元，溢价也已达45万元。此外，吕某某、赵某某已付50万元的利息损失、租房费用、聘请律师等均为客观的损失，法院酌情确定陈某华应赔偿的各类损失为50万元。上述债务的性质为陈某华个人对吕某某、赵某某所负的债务，吕某某、赵某某要求其他三人你共同承担经济责任缺乏依据。吕某某、赵某某明知陈某国去世，原买卖合同标的物已成遗产，须等待继承人做出意思表示，但为达成迅速将房屋交易过户的目的又与陈某华本人签订补充协议，因陈某华没有处分权，事后也没有得到其他继承人的追认，故该协议也是无效的协议，吕某某、赵某某和陈某华对协议无效各自承担相应的责任，各自的损失由各自承担。 据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、确认吕某某、赵某某与陈某华以陈某国名义签订的关于系争房屋的房地产买卖协议及补充协议无效；二、陈某华于本判决生效之日起十日内返还吕某某、赵某某房款50万元；三、陈某华于判决生效之日起十日内赔偿吕某某、赵某某经济损失50万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，800元，由陈某华负担。

二审法院认为，上诉人陈某华明知系争房屋的产权人陈某国已经去世，未向被上诉人吕某某、赵某某告知，且上诉人也无产权人陈某国生前授权其处分房屋的委托书等，故上诉人以陈某国名义与被上诉人签署房屋买卖合同，构成无权处分，该份房屋买卖合同应属无效。双方事后签署的补充协议，上诉人所作的保证系争房屋权利转移至被上诉人名下等承诺，因上诉人不享有系争房屋的全部权利，且其他继承人也未全部签字同意，故上诉人的承诺属于无权处分行为，该份补充协议亦属无效。 房屋买卖合同及补充协议被认定无效，过错一方在于上诉人，理应由上诉人承担被上诉人由此受到的经济损失。上诉人不仅应将已收取的50万元房款返还给被上诉人，还应承担损失赔偿责任。被上诉人在一审中要求上诉人赔偿其购买该地区同类型房屋的房屋上涨差价损失，属于合理要求。就房屋上涨差价数额，经双方确认系争房屋价格确已上涨，原审法院已综合考虑双方的报价及被上诉人已付50万元的利息、被上诉人的租房损失等，确定的损失金额为50万元并无明显不当，故本院予以维持。上诉人不同意承担2012年9月份之后的房价上涨差价，其陈述的被上诉人与其于9月份签署的补充协议系被逼，上诉人在此之前提出与被上诉人解除合同的请求遭被上诉人拒绝等，因无相应的证据佐证，故本院不予采信。另外，上诉人至今未退还被上诉人已付房款，避免被上诉人的经济损失的进一步扩大；基于合同无效的责任在于上诉人一方，且被上诉人的损失客观存在，故对上诉人要求减少经济损失赔偿的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈某华的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。

二、案件分析

《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 前规定实质上已被后规定作了变更，根据最新的规定（《买卖合同司法解释》第三条的规定），无权处分不会导致合同无效，但是因无权处分致使标的物所有权不能转移，守约方可以向违约方（无权处分方）主张违约责任。

关于房价上涨的损失。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 《合同法解释二》第二十九条条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即违约金以实际损失为基础进行调整。  《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益损失（主要是房价上涨的损失）也是买房人的实际损失，买房人可以向卖房人（无权处分人）主张。但是一般而言，房价上涨需要经过有资质的评估机构的评估来确定房价上涨了多少。但是，有些法院为了节约诉讼成本，也会通过向相关中介机构询证价格、或者根据诉讼当事人的合理意见等，自由裁量房价上涨的金额。