【案情简介】          

2011年，A公司员工甲某以B公司名义与乙某签订《商品房预定协议》（简称《协议》）约定：乙某预定B公司开发的某小区2号房，乙某在签订本协议时交付首付款作为担保定金，签订正式商品房买卖合同后，定金转为房款；乙某须于2011年底前，持本协议和付款收据，到B公司签订商品房买卖合同，交付余款，房屋归乙某所有。甲某、乙某在《协议》上签字，加盖“B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章”。同日，乙某交甲某首付款，甲某出具收款收据，并加盖B公司财务专用章。2011年未，乙某到B公司要求签订正式商品房买卖合同，被告知：甲某非B公司员工，无权销售2号房；《协议》和收据上的印章非B公司印章，《协议》无效。乙某遂到公安机关报案，公安机关经侦查认为非刑事案件，不予立案。乙某向法院起诉。

法院查明：涉案房B公司已于2004年出售他人，并备案、抵押；《协议》《收据》上的印章非B公司印章盖印。A公司与B两公司曾于2007年签订《工程款结算协议》，约定：D区6栋楼由A公司以B公司D区工程项目的名义销售，独立开设银行账号，B公司配合办理房产手续，销售款用以抵付B公司欠A公司的工程款；案涉2号房由B公司负责代管，待双方结算后视销售情况再交A公司转售，现双方尚未结算。B公司法定代表人丙某在公安机关陈述：B公司同意A公司在开发园区成立售楼处，使用B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章对已抵给A公司的房屋进行销售，B公司办理手续。A公司经营人丁某陈述：其委托甲某代表A公司销售上述房屋。

乙某认为，B公司将已出售的2号房再行出售，一房二卖，构成违约，要求双倍返还预付款。B公司主张未与乙某签订商品房买卖合同，对甲某、乙某签订的《协议》不予追认，要求驳回乙某诉求。

【争议焦点】     

B公司对甲某以代理人身份签订的《协议》不予追认，该《协议》是否对B公司发生效力？

【判决结果】

一审法院认为，《协议》加盖的非B公司印章，B公司不予追认，对B公司不发生效力，判决：驳回乙某诉求。乙某不服，提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持一审判决。乙某仍不服，申请再审。

再审法院认为：从协议签订的地点、形式及收款收据所载内容，以一个普通购房人的一般认知标准，乙某完全有理由相信甲某的行为代表B公司，乙某尽到了理性谨慎的注意义务，善意无过失。甲某的行为构成表见代理，《协议》的效力及于B公司。因B公司已将案涉房屋出售他人，无法与乙某签订正式商品房买卖合同，构成根本违约。原审判决认定事实错误，适用法律不当。其于2019年4月24日作出（2019）辽民再24号民事判决: 撤销（2017）辽01民终2033号和（2016）辽0112民初7686号民事判决，B公司双倍返还乙某已付购房款。

【律师点评】

本案法律关系错综复杂，涉及到无权代理、表见代理、一房多卖、合作建房、工程款结算、盖章行为的效力、假人假章签订合同的效力、担保定金罚则的适用等多个法律问题。案情涉嫌合同诈骗，更是一波三折。一审、二审法院均认为未经被告追认的《协议》，对被告不发生效力。但是张印富律师认为，从甲某行为构成表见代理的角度，乙某有理由相信甲某有代理权，签订的《协议》有效，且对B公司发生效力，最终该观点被再审法院采纳。以下几点值得回顾与思考：

一、把握无权代理和表见代理之不同，选择维护权益的最佳视角。

《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”而《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”同是“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后”三种情形，但立法者的立法目的和维护利益的视角不同。第四十八条规定的无权代理人订立的合同，必须经被代理人追认才具有效力，有利于被代理人趋利避害，维护自身利益。而第四十九条规定的表见代理人订立的合同，不必经被代理人追认就当然具有效力。只要相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为就有效，由被代理人承担代理行为的法律后果，更有利于合同相对人维护自身利益。本案中，一审、二审适用第48条，显然不利于乙某诉求。张印富律师主张适用第49条，最终被再审法院采纳，从法律依据上选择了有利于维护乙某利益的最佳角度。

二、运用充分证据证明构成表见代理，所签《协议》合法有效。

表见代理的构成要件，其一，须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为；其二，代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，包括外表授权和相对人对行为人有代理权形成了合理的信赖；其三，相对人与无权代理人实施了民事法律行为；其四，相对人善意且无过失。本案中，《协议》系由A公司员工甲某以B公司名义与乙某签订，合同上加盖B公司D区项目商品房买卖合同专用章，甲某出具的收款收据上加盖B公司财务专用章，虽然两枚印章经鉴定与B公司提供的印章不符，但B公司与A公司签订的工程款结算协议约定，B公司对A公司销售房屋的行为进行了授权，并允许A公司以B公司D区工程项目的名义设立独立银行二级账户，销售房屋所得款项用以清偿B公司欠A公司工程款。B公司法定代表人丙某陈述亦证明B公司同意A公司在园区设立售楼处，并同意使用“B公司D区项目商品房买卖合同专用章”用于房屋销售。甲某受A公司的委派，其行为具有外表授权。从案涉《协议》签订地点、形式及收款收据所载内容，以一个普通购房人的一般认知标准，乙某完全有理由相信甲某的行为代表B公司，在签订《协议》过程中尽到了的理性谨慎的注意义务，善意无过失。甲某的行为构成表见代理，代理后果应由被代理人B公司承担。

三、公司间内部约定，不能对抗对外签订的《协议》的效力。

本案，A公司与B公司之间，签订有《工程款结算协议》，约定：案涉2号房暂由B公司代管，视销售情况再由A公司出售。现双方未进行结算，是否抵给A公司销售尚未确定。但无论两公司是否实际结算，及A公司是否有权销售，均系两公司间基于签订的《工程款结算协议》内部约定，对外不能产生对抗甲某以B公司名义与乙某签订的《协议》的效力。该《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，效力及于B公司。

四、“一房二卖”构成违约，应当按照定金罚则双倍返还预付定金款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第115条规定，收受定金的一方当事人不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，甲某与乙某签订的《协议》约定，乙某在签订本协议时交付首付款作为担保定金，签订正式商品房买卖合同后，定金转为房款。B公司“一房二卖”，已将房屋出售他人，无法与乙某签订商品房买卖合同，构成根本违约，按照上述规定，应当双倍返还定金。

作者/张印富律师